Basics déi Constitute a 1031 Tax-Deferred Exchange verëffentlechen
Vill Investisseuren hunn gefrot wéi en 1031 Austausch ass , wat sinn d'Richtlinnen a Timelines, a kënnt Dir Äert Kapitalverglach steierlech ginn? Ech hu geduecht, et wier benefesch, fir e puer vun Ären allgemengste Froen an dësen Artikel ze äntwerten.
Wat ass e §1031 Austausch?
A §l031 Exchange ass eng Transaktioun, an där e Steierzueler dierft eng Investitiounsgeheimnis fir eng aner ze verdeelen andeems d'steierlechen Konsequenzen vun engem Verkaaf ass.
D'Transaktioun gouf vum §1031 vum IRS Code befugt.
De IRS Code liest d'Wierklechkeet: "Keen Gewënn oder Verloscht ginn op den Austausch vun Eegeschafte fir d'produktiv Benotzung an engem Handels- oder Geschäftszweier oder fir Investitioun unerkannt, wann dës Eegeschafte alleng fir Eegeschafte wéi Zort ausgetauscht gëtt, fir produktiv Benotzung an engem Handels- oder Geschäftskonzept oder fir Investitiounen. "
Ufro fir eng 1031 Austausch
- Timelines fir eng 1031 Austausch
Den Investor (oder Austauscher) muss déi strikt 45- / 180-Dag Richtlinnen fir e Austausch folgen. Wann d'Widders hir / hir Eegent verkaaft (verlooss Eegeschafte) he / se huet 45 Deeg fir Eegeschafte vu gläichen oder méi grouss Wäerter ze identifizéieren. Eemol erkannt, ass den Tauscher 180 Deeg ab dem Dag wou hien / hir Besëtz verkeeft d'Besëtz (en) identifizéieren (oder 135 Deeg ab dem Enn vun der 45-Deeg).
- Like-Kind Property bei enger 1031 Exchange
Den Investisseur muss "ähnlech" Eegeschafte erliewen. Dëst bedeit datt et aner Forme vun Immobilien ass. Zum Beispill, den Tauschvertrieder kéint en Duplex verkafen a kaaft e kommerziellen Eegentum oder en hätt / en hätt léiwer e Lande kaaft an en Appartementhaus kaaft. D'Immobilie muss just "ähnlech sinn".
- Exchange Property Held fir Investitioun
D'Verkaafsgeheimnis (gebonnener Eegeschafte) an déi neier acquiréiert Eegenschaften (Ersatzdeeg) mussen fir Investitiounen oder geschäftlech Zwecker gehalten ginn. Dir kënnt also net Ären éischte Wunnsëtz verkafen an eng Investitiounsobjekt kaaft, och net kéint Dir verkafen an Investitioune propriétaire an en e primäre Doheem kafen.
- Equal oder Greater Debt an Equity an enger 1031 Exchange
Wann den Tauscher e Propriétaire fir $ 1 Milliounen verkaaft huet, an deem $ 500 k Equity war an $ 500 k Scholde war, da muss de Wauerschütter $ 1 Millioun oder méi Wäert op d'Besëtz kaaft. Ausserdeem muss de Widerhierer all Equity benotzen an all d'Schold ersetzen fir 100% vun de Kapitalsteier an de Steieren ofzesetzen.
Den Tauschalter kann zousätzlech Erléisung fir den neie Kaf addéibar wann hien / si wënscht an de Widdert kann op eng weider Schold sinn, wann Dir wëllt. Wann de Wärter net wëllt all de Verkaf zitt wann hien en deelweis Austausch maachen an de gëltege Kapital gewënnt d'Steieren op den Ënnerscheed. Dëst gëtt als "Boot" bezeechent.
- Constructive Receipt a qualifizéierter Intermediär fir eng 1031 Exchange
Den Tausende ka keng Sue aus der Verkaaf kréien. Dëst ass bekannt als "konstruktive Korrespondenz" an hätt e bestëmmte Steiererhéigung fir dës Suen ausginn. Geméiss d'IRS sécher Hafenbeispill, muss de Widerhierer e qualifizéierten Intermediäre oder QI benotze fir d'Transaktioun 1031 z'erlaaben.
D'QI ass eng onofhängeg 3. Partei (net Ären Affekot, Agent, Broker oder CPA), deen den Erléisse verfaasst a kaaft den Ersatzimmnis vun Ärem Numm. Et ass extrem wichteg am heitegen Ëmfeld, fir nëmmen mat renomméierten, versicherten a gebonnege qualifizéierter Intermédiairen ze associéieren.
- 1031 Exchange Risiko
Wéi bei all Investitioune an Immobilien, et ginn Risiken, déi mat Delaware Statutory Trusts an / oder Mietsjereef am Zesummenhang mat der gemeinsamer Eegentum assoziéiert ass. Et ass net méiglech, all relevante Risikofaktoren an dësem Forum ze addresséieren. Risiko Faktoren sinn an der privet Placement Memorandum fir all Offer. D'Investoren sollen all Risikofaktoren verstoen an iwwer hir finanziell Vertrieder diskutéieren ier se investéieren an engem Delaware Statutory Trust oder Mieter an der gemeinsamer Börse.
Eent vun de Problemer, déi ech fonnt hunn wéi Dir Vertrieder vertruede kënnt, déi Offeren vun engem 1031 Austauschenaustausch kréien kréien, wësse mer net, ob si geplangt sinn entreechten Zougang. Si kënnen 3 Nimm Properties oder Schreiwe bitt op e puer verschidde Wunnungen nëmmen fir ze gesinn wat wat akzeptéiert gëtt. Dann, nodeems se e puer eng akzeptéiert Offeren hunn, wielt se déi gewuer, déi se kafen wëllen, dat heescht d'Annuléierung vun deenen aneren.
D'Affekote soen dës Art vu Praxis verletzt Gutt - Glaawe Feiern, déi den Ofhängegkeet virausgesinn, awer et stéiert net dovunner aus. Frot de Agente ob et dat eenzegt Offer ass.
Dëst Material ass weder en Offer fir ze verkaafen an awer och d'Solicitation fir all Sécherheet ze kaafen. D'Informatioun ass nëmme fir Diskussioun an Informatiounszwecker. Et ass net geduecht fir kompetent juristesch, Steierreform oder Finanzplanungsrot ze ersetzen. D'zielfräi Steierzueler gëlt nëmme fir a federal Gesetz. Individuell Staaten kënnen hir eegen zousätzlech Steiererklärungen hunn. Kontaktéiert de passende Steier- a legal Rechter an Ärem Staat. Dës Informatioun gëtt vun Quellen ugeholl datt se zouverléissbar sinn, awer sollten a Verbindung mat beruffleche Rotschléi benotzt ginn, déi mat Ärer perséinlecher Situatioun anstänneg ass.
Zu der Zäit vum Schreiwe war Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associateur bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.