Lokomotiven am gemeinsamen Allow fir Diversifizéierung
C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
Sidd Dir midd vun dësen Mëtternuecht Wartelefoner telefonéiert a vun de Frae mat Äre Mieter verbonnen? Vläicht sidd Dir frustréiert well Dir Kredekontrollen a Reparaturpersonal kascht? Vielleicht Dir giff wierklech gär Är Verkeefer oder e klengen Apartement verkeefn, awer Dir mengt de Steieren. Tatsächlech hätt Dir Gedanke gemaach, e Stéck vun enger neier Shopping Mall zu kafen, awer Dir kënnt sécher net den Akaf schwächen andeems Dir Bargeld bezuelt hutt an och ni an der Tatsaach souguer e bezuelt Liwwerung fir en Heem .
Wann dat kléngt wéi Iech, hei ass d'Gutt Noriicht. Wann Dir e 1031 Locataire an der gemeinsamer Börse benotzt, kënnt Dir dëse Verkeefer oder Appartementhaus verkafen, de Kapitalverglach Steier vermeiden a weider Är Suen ze maachen fir Iech ze schaffen. D 'Mieter an der Gemeng, bekannt als TIC, ass eng vun de beschte Weeër, wann en Investisseur an engem Eegentum vun enger oder méi qualitativ héichwäerteg Eegeschaften deelhëllt, während Reichtum behalen an déi Kopfschiermunge vum Immobilieverwaltung vermeit.
Lokomotiven an der gemeinsamer 1031 Exchange erlaabt Diversifizéierung
Zum Beispill, Dir zitt een Fourplex datt Dir fir 15 Joer Besëtzer hutt an Dir hutt Equityäit vun 400.000 $. Ofhängeg vun der Höhe vun der Schold, déi Dir se nach ëmmer weider maachen, ass de Kafpräis vun Ärer neier Investitioun kéint ongeféier eng Millioun Dollar sinn. Obwuel et vill Geld ass, kënnt Dir nach ëmmer net qualifizéieren, eng richteg Top Notiz eleng ze kafen. Wann Dir awer decidéiert, an engem TIC ze investéieren, ass dat 400.000 Dollar vum Eegekapital e Milliarde-Dollar-Interesse an enger institutioneller Qualitéit vun 30 Milliounen $.
A Lokomotiven an der gemeinsamer 1031 Exchange erlaabt Diversifikatioun tëscht verschiddene verschiddene Propositiounen op verschiddene geographesch Orte. Dir kënnt en Investissement an e Warehouse oder Späicherheeten, en High-End-Hotel, oder e Büro-Komplex, e Spidol oder assistéierten Wunnraum, oder en Apartmenthaus an den Milliounen schätzen.
Dës Diversifikatioun kann d'Risiko vun Ärem Investitiounsportfolio reduzéieren an de Wäert potenziell erhéicht kréien.
Frot ee vertrauenswürdege Kapitalverwalter an net déi Persoun déi Dir investéiert.
TIP: Virun all Investitiounen an 1031 Locataire an der gemeinsamer Börse investéieren, vergewëssert Iech sécher datt e vertrauenswürdegen Affekot de Dokumenter iwwerpréiwen an Är Duefir ze maachen. Dëst beinhalt eng méiglech Untersuchung vum Entitésverkaaf vun der Sécherheet, an och datt d'Organisatioun richteg lizenzéiert ass. Et gi vill Luucht, räiche séier Seminaire Scamperen, déi am Enn vum Geschäft geschafft hunn.
D'IRS-Regelen fir eng Locataire an der gemeinsamer 1031 Exchange
D'IRS-Regelen fir eng 1031 Austausch muss eng meticulos verfollegt ginn fir de Kapitalverain an d' Abschiebung opzefëllen . Dee Verloossenen Eegentum ass fir Investitioune geschitt oder am Handel oder beim Betrib vum Besëtzer benotzt ginn.
Fënnef allgemeng Ufuerderungen fir eng potenziell erfollegräich TIC 1031 Exchange sinn:
- 100% vum Erléis aus vum Verkaaf musst reinvestéiert ginn an de Wäert vum kommerziellen Ersatzméissegkeet muss gläich oder méi wéi d'Relinquished Eegenschaften sinn.
- A qualifizéierter Intermédiaire gëtt de bestëmmten Verkeefer an hält all Erléis aus dem Verkaaf vun der Relinquished Eegenschaften.
- Et gëtt eng 45-Deeg Identifikatiounsperiod, während e mindestens dräi "ähnlechen" Ersatz-Properties muss schrëftlech identifizéiert ginn.
- D'200% Regel heizt datt all Nummer vun Erweiderungsmaarten identifizéiert kënne ginn, awer hiren aggregéierten Wäert däerf 200% vun der Wäert vum Relinquished ass net überschritt.
- Wann d'Dreemechtsregel an d'200% Regel net applizéiert ginn, muss de aggresséierte Maartwäert vun de kommerziellen Eegeschafte beim Austausch erfollegt op d'mannst 95% vum Gesamtmäertmäert vun all de identifizéierten Eegeschaften.
Edited by Elizabeth Weintraub. Zu der Zäit vu Schreiwe war Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, e Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.
C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
Wann d'Ersatzmobiliar gewielt gëtt, huet de Kapital 180 Deeg ab dem Datum d'Verloossenen Eegent dem Käufer iwwerginn op déi nei Eegeschafte. Wann de Fäll vun der Steiererklärung vum Investor bei all Verlängerunge fir de Steiertopell, an deem d'Relinquished Property verkaaft gouf, fréier wéi d'180-Deeg-Period war, muss de 1031 Austausch bis dat Datum ofgeschloss ginn.
D'Investisseuren sollten och drun erënneren datt en Deel vun dëser 180-Deeg Period kann schon während der 45-Deeg Identifikatioun Period gebraucht ginn. Et gi keng Extensiounen a keng Ausnahmen zu der 45-Deeg-Regel, déi och Wochenenden a Feierdeeg ass. Wann d'Zäitlimit iwwerschratt ass, kann de ganze Austausch disqualifizéiert ginn, a Sanktiounen a Steieren ginn no.
Wann e Investisseur e fraktionisteschen Interessi an méi wéi engem Eegent kaaft, ass et rëm méiglech fir dass déi geplangte Ofschlossdatum virun der Frist beginn.
Locataire an der gemeinsamer Börse Deed a Titel Versécherung
Als Besëtzer an engem TIC kritt Dir eng separabend Tatsaach wéi e Mieter an enger gemeinsamer a eng Titelpolitik, déi Äre Prozentsaz vun Interesse an der Immobilie assuréieren. Dir hutt déi selwecht Rechter wéi all anere Besëtzer.
Cash Flow a Appreciation Potential Vun enger Mieter an der gemeinsamer 1031 Exchange
Et ass Potenzial fir Akommes am Verglach zu Ärem fraikende Besëtzer, wat potentiell méi grouss war wéi de Cashflow, deen Dir vun Äre leschten Investissementer krut.
De Cashflow kënnt op d' Ofschafung vun Ärer Basis am neie Kaf ze kompenséieren.
Dir och deelweis an der pro-rata -Wierkennung, wann iwwerhaapt, vun der Immobilie, wann et schliisslech verkaf gëtt. E TIC ass als wertvoll Planungsinstrument virgesinn, well Är Ierter sollten e gestoppt op Basis vun Ärem Verloscht kréien.
Edited by Elizabeth Weintraub. Zu der Zäit vu Schreiwe war Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, e Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.
C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
An der Mëtt vun der spéider 1990er hunn d'Investisseuren vill Ufroen un d'IRS gefrot fir Ufuerderungen ze stellen, wéi eng onverfollegt (frakturell), Fënsteren am gemeinsamen Interesse an echt Eegentum war e Entityst fir de Steierferlabbers ënner Rubrik 1031 förderen.
Am Responsabele vum Oktober 2000 huet d'IRS de Revenue Procedure 2000-46 erausginn. Dës Prozedur huet ausdrécklech Bedenken datt verschidde Mêmbere an enger gemeinsamer Bezéiung als Partnerschaften iwwer federaalt Steieren betraff sinn an dofir net fir 1031 consideréiert ginn.
D'IRS hunn et kloer gemaach datt et keng Regelung fir de Fortschrëtt méi ginn huet. Dës Entscheedung gouf ofgeléist am Mäerz 2002, gefollegt vum Revenue Procedure 2002-22.
Bekannt als den "Rev. Proc.", D'Revenue Procureur 2002-22 huet 15 Punkte festgehalen, déi vun der IRS gepréift ginn, wann "andeems en Ufro un engem Reglement berücksichtegt huet, datt e net geféierlechte fractionnelle Zousaz am Locatiounimm ze realiséieren ass net en Interesse an enger entreprise " - bedeit eng Partnerschaft, déi net qualifizéiert hätt, kéint den Austausch a Gefor vu Audit a Steieroart hunn.
Allerdéngs ass de Virdeel fir de Fortschrëtt ëmmer nach onméiglech ze sinn. E groussen Deel vun der Informatioun fir eng IRS iwwerpréifen ass net zougänglech, bis de Sponsor bereet ass d'Eegeschafte ze kréien, de Prêt ze schloen an d'Interesseveräiner an d'Mieter gemeinsam verkafen. De Grond firwat de gréissten Sponsorenratsproblem e "Soll" oder "Wëll" Steierbezeechnung an der Privatsort Memorandum.
Einnahverprozedur Guideline fir Fanger am gemeinsamen 1031 Exchanges
D'Rev. Proc. e klore Richtlinnen fir d'Struktur, d'Finanzéierung an d'Gestioun vun engem Mieter am gemeinsame Besëtz. Et erlaabt 2 bis 35 Mataarbechter, woubäi Sponsoren a Kreditgeber méi kleng Limiten fir e puer Eegeschafte setzen, déi normalerweis tëschent 10 an 25 Investisseuren sinn.
E Mann a Fra ginn heiansdo als eenzeg Entitéit behandelt (ofhängeg vum Staatschef) an kee vun den Miersch huet erlaabt d'Steiererklärung als Partnerschaft ze fileën. All Mierschénger huet d'Recht fir säi fraktive Besëtz ze verkafen oder ze partizipéieren, awer nëmmen nodeems se et zum anere verkaf ginn. Et ass en proportionnéierten Deel vu Profitt a Scholden (Hypothéik).
Mat dësen méi kloer Richtlinien huet d'TIC Industrie ugestriewt an eng méi grousser Zuel vu neie Sponsoren, Broker / Händler an registréiert Reps op den Marché. Zënter den 1990er hunn et enorm immens Interesse fir Mieter an de gemeinsame 1031 Exchanges. Tatsächlech huet de Wuesstum am Equity vu 550 bis 2004 550% an TICs gedréckt. Den Total vun den TIC Investitiounen, déi 2007 ofgeschloss sinn, gëtt geschat datt se méi wéi 8,5 Milliarden Dollar sinn. E puer soen, datt dës Zuel nach ëmmer méi héich ass - $ 10 Milliarden (wann e Leverage enthalen).
Locataire a gemeinsame Offere fir akkreditéiert Investisseuren
Déi grouss Majoritéit vun den TIC Offere sinn nëmmen "akreditéiert Investisseuren" gemaach ginn, dat heescht datt verschidden Finanzkritäre mussen erfëllt ginn.
- Eenzel Investisseuren (oder an enger Kombinatioun mat engem Ehepartner) mussen e Nett méi wäert sinn wéi $ 1 Milliounen.
- Een jährlechen Akommes vun 200.000 $ den 2 Joer mat der Erwaardung dass dëst weider geet.
- E gemeinsamt Akommes mat e Mann vu 300.000 $ während de leschten 2 Joer mat der Erwaardung vu keng Verännerung.
- Eng Entitéit wéi engem LLC, Partnerschaft oder Corporation muss Verméigen vun mindestens $ 5 Milliounen hunn oder wann d'Verméigen manner wéi 5 Milliounen $ sinn, däerfe jidder Investor als individuell akkreditéiert ginn.
Edited by Elizabeth Weintraub. Zu der Zäit vu Schreiwe war Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, e Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.
C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
En Investor kann Wäert hëllefe fir eng Ersatzstéck vun enger vun de ville Betriber ze fannen déi spezialiséiert ginn fir 1031 Exchanges a Fanger an 1031 Exchanges ze spezialiséieren. Dës TIC Spezialisten hunn Zougrëff op eng grouss Unzuel vun Investitiounsprojeten an oft hunn verschidden Niveaue vu Due Diligence geschafft, dorënner Präisverloschter, Offere, Nettoakommes, Vacancy Berichter etc.
Normalerweis hunn d'Sponsoren Firmen enorm Mounts vun Geld investéiert déi dës Immobilie Offeren strukturéieren fir sécher ze stellen, datt si d'IRS-Ufuerderungen fir eng TIC 1031 Exchange erhalen. Heiansdo gëtt de Sponsor e Besëtz mat engem Kaafvertrag ze bauen a preparéiert duerno d'Offeren vun Dokumenter, déi oft als Privat Placement Memorandum (PPM) genannt gëtt, wat dann duerch Broker-Händler vermarkt gëtt. E puer Sponsore ronderëm d'Immobilie virun der Vermarktung awer dëst kann méi deier ginn duerch d'Käschte.
Evaluéieren vun engem Registréiert Investitiounsvertrëtt
- Wielt e registréiert Investitiounsvertreter, deen op TIC investéiert ass. Dëst sollt gemaach ginn ier Dir Ären Investitiounsimmobilement verkeeft.
- Auswertung e méiglecher Ersatzeleegenschaften. Wéi Dir et mat Ärem registrierten Investitiounsvertrëtt hutt, sollt Dir d'Sponsoren vun all Offer maachen. Wat ass hir Streck? Ass d'Infrastruktur vun hir Geschäftsorganisatioun adequat? Sinn hir Prinzipien, Personal an Gestioun qualifizéiert?
- Gitt sécher datt Äre Investitiounsvertrag eng Serie 7 oder Serie 22 Lizenz enthält, mat enger Serie 63 oder Serie 66 Lizenz. Hie / se soll och an kommerziellen Immobilien erliewt ginn an e bestëmmten Erfolleg vun Erfolleg TIC Austausch hunn.
Froen ze froen
- Ass de Sponsorprogramm gutt fir Investisseuren gutt a fair!
- Ass d'Offer mat suergfälteg viraussiichtlech gesetzlech a juristesch a mechanesch zesumme mat den korrekten Verëffentleche konkretiséiert?
- Ginn d'Ziler, déi an de Dokumenter geschriwwe sinn?
- Sinn d'Risiken, déi mat der Investitioun unerkannt sinn?
- Ass de Programm, mat sengen Verméigen, mat enger grousser Wahrscheinlechkeet fir d'Ziler erreechen?
- Ginn d'projizéiert Ziler angemaach mat der Fakten?
- Wat sinn Garantien a Reserven?
A Lokomotiven an der gemeinsamer 1031 Exchange erlaabt e Investisseur vill Choix bei der Sich no Ersatzereigenschaften.
Eng Investitiounsinvestitioun vu mindestens 100.000 $ ass normalerweis néideg, awer all Eegeschafte wäert e Minimum hunn, dee festgeluegt gouf, datt d'Total Equity duerch déi méiglech Zuel vun den TIC Interessen ugeholl gouf.
All PPM Offer sollte evaluéiert ginn, analyséiert a verglach mat anere Konkurrenzpropositiounen. D'Vergaangenheet, d'Virdeeler an d'zukünfteg Erhuelung Ausgaben, Mieter Finanzinformatioun, Standuert an Ëmweltproblemer sollten ugefouert ginn, an eng Studie iwwer d'Immobiliebesmarché ofginn.
Edited by Elizabeth Weintraub. Zu der Zäit vu Schreiwe war Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, e Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.
C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
E puer Entreprisen, déi d'TIC vereinfachen, sinn duerch d'Diligence op verschiddene méigleche Investitioune ka féieren. Fir dat ze maachen, registréiert Investitiounsvertrieder d'Due Diligence an hirer Firma, normalerweis duerch hir Due Diligence; während anerer anerer de Buedemdéngscht vun "Due Diligence Consultants" an Attentater.
Typen vu Mieter am gemeinsamen 1031 Exchanges
1031 MËNSCHERECHTER an gemeinsame Bäitrëtte kënnen a verschiddene Weeër strukturéiert sinn, an dës Opfaassungen kommen oft mat Verwalten a Finanzéierungen op.
En Ausléisungskris gëtt heiansdo offréiert, wat de Prêt ardent engem anere Verméigen am Fall vun engem Verzicht nogeet. D'Sécherheet vum Prêt am Kredit ass limitéiert op de Wäert vun der Immobilie.
Awer Leit, déi viru kuerzem ugefaangen hunn e verantwortleche Entité ze erfuederen fir d'Responsabilitéit ze verwierklechen an de Fall, datt d'Mieten vun der Immobilie net benotzt ginn fir de Kredit zeréckzebezuelen, awer fir Reparaturen ëmgeluecht ginn etc. Aner Kreditgeber hunn festgeluecht datt en TIC an, heiansdo jiddereen eenzelne Käufer, muss de Kreditt géint all méiglech Ëmweltproblemer garantéieren. D'Investoren ginn ugeruff fir d'Kreditdokumenter an de PPM ze scrutiniséieren, fir d'Haftbarkeet méiglechst wäit wéi hir ursprénglech Investitioun ze vermeiden.
Wann Dir eng Due Diligence op TIC Programmer ze maachen, sollten Investisseuren d'Struktur an d'Konformitéit mat de 15 Rev. Proc. Suergen. Richtlinnen. Eng Transaktioun, déi enorm weiderschaaft, kann zu der IRS verloosse ginn, an doduerch Investisseuren an zukünfteg Steiersteierkonsumenten erofsetzen.
D'Offeren strukturéiert ginn mat engem Dokument vun all Eegeschaften, fir de Sponsor mat der Autoritéit fir déi alldeeglech Gestioun vun der Immobilie ze behandelen. Et kann e Meeschterleef oder e Managementvereinbarung sinn, déi Varianzele wéi d'Mäert an d'Fongen erfaasst ginn an d'TIC Kooperatiounspersounen zerstéiert ginn.
Offeren kënnen och e Mieter an enger gemeinsamer Eenegung, déi d'Bezéiung tëscht dem individuellen Investor an den aneren TIC-Co-Owenter beschreift. E TIC kann och als Spezial Purpose Entity (SPE) strukturéiert ginn, wou keng Privatpersounen als Besëtzer definéiert sinn. Ënner enger SPE, kaaft eng eenzeg beschränkt Haftungsfirma en Besëtz vum TIC-Interesse. Dës Struktur bitt eng extra Haftungssécherheet fir d'Miersch an d'Kreditgeber. Normalerweis gëtt den TIC Sponsor net responsabel fir d'Gestioun vun der Investitioun an d'selbständeg Gestioun muss beschafft ginn.
Sind Mieter an gemeinsame Bäitwoch Securities oder Real Estate?
Déi meescht Sponsoren behandelen TIC Investissementer als Securities, well se d'Definitioun vun enger Sécherheet erreechen, entweder an de Staat, wou d'Besëtz ass oder an de verschiddene Staaten, wou de Sponsor se zum Verkaafen offeréiert. Dëst bedeit datt nëmmen lizenzéiert Securities Händler dës Investitioune kaafen, mat der Iwwerwaachung vum SEC . Allerdéngs sinn all Interessen vun der TIC, och déi Leit, déi Wertpapiere sinn, duerch Handwierksgeschëften vermittelt an déi meescht Staaten se als Immobilie klassifizéieren.
D'Fro ob eng Investitiounsmoossnam ass eng Sécherheet kann komplex sinn, an d'Fro ass eng grouss Besuergnisser.
Obwuel de Kaf vun engem TIC Interesse ass eng Immobilientransaktioun fir 1031 Zwecker, sinn déi meescht als Wäertpabeier verkaaft ginn. Et ass awer net iwwerrascht, datt verschidde Sponsoren weider TIC Interessen als Immobilie verkafen an se net als Securité ze verkafen.
Well Immobiliemakler normalerweis am Verkeefer vun der Verloossenen Immobilie involvéiert sinn, gëtt den TIC Offeren vun de Marketing duerch dës selbe Broker nëmmen logesch wéi se an der Positioun sinn, fir potentielle Investisseuren ze identifizéieren. De Konflikt läit an de Regele vun der FINRA, (Finanzindustrie Regulatiounsautoritéiten) an der Securities and Exchange Commission, déi d'Ausbezuele vun enger Gebaier oder Kommissioun fir jiddereen, deen net eng Wertpapierlizenz zitt, verbueden.
Dëst regelt effektiv d'Bezuelung vu Referralgebühren oder Kommissiounen fir Immobiliemakere. Et ass onglécklech datt dës Regelen, déi d'Investisseuren schützen, sollen d'Immobilientransporter net erméiglechen, d'Virdeeler vun enger TIC-Transaktioun op hir 1031 Austauschkandidate virzebereeden.
Demande fir Fanger am gemeinsame 1031 Exchanges Strong
En Investisseur sollt en TIC als eng Eigenschaft gesinn, déi als moderat a laangfristeg Investioun stattfënnt. Wann d'Liquiditéit wichteg ass, da sollten alternativ Optiounen berücksichtegt ginn.
D'Fuerderung fir Fanger am gemeinsame Besëtz weider mat all Joer duer geet ze wuessen. E Suffice fir ze soen, datt d'Liwwergeschwindegkeet vum TIC-Markplatz an de 1031 Austausch Prozess fir Investisseuren net bekannt ass mat TIC, awer d'Chancen fir Profitt a Steiererwannse sinn enorm.
Securities, déi duerch all Wertpapierfirmen angeboten ginn, sollten Iech eng ähnlech Erklärung schécken, déi folgend ass, op deenen Dir net kënnt vertrauen:
Dëst Material ass weder en Offer fir ze verkaafen an awer och d'Solicitation fir all Sécherheet ze kaafen. D'Informatioun ass nëmme fir Diskussioun an Informatiounszwecker. Et ass net geduecht fir kompetent juristesch, Steierreform oder Finanzplanungsrot ze ersetzen. D'zielfräi Steierzueler gëlt nëmme fir a federal Gesetz. Individuell Staaten kënnen hir eegen zousätzlech Steiererklärungen hunn. Kontaktéiert de passende Steier- a legal Rechter an Ärem Staat. Dës Informatioun gëtt vun Quellen ugeholl datt se zouverléissbar sinn, awer sollten a Verbindung mat beruffleche Rotschléi benotzt ginn, déi mat Ärer perséinlecher Situatioun anstänneg ass.
Edited by Elizabeth Weintraub. Zu der Zäit vu Schreiwe war Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, e Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.