Question: Sollt mir eng HARP Refinanz oder e Kuerzen Verkaf vun eisem Underwater Home maachen?
De Lieser freet: "Mäi Mann a mir versiche sech erauszefannen, ob mir eis Heem als Verkaf uginn an als Verkaf uginn hunn oder fir do ze léisen an d'Regierung fir d' HARP Refinanzieprogramm applizéieren. Eis Immobilievermëttes seet eis ze verkafen, mee mir wëllen d'Iddi fir d'Hypothéik bezuelt reduzéieren.Well mer bal $ 300.000 verdéngt, a wann de Wäert vun eisem Haus ca. $ 165.000 ass, ass eisen Hypothèker gesot, mir kënne $ 635 pro Mount späicheren, wann mir en HARP-Refinanz qualifizéieren. Sollt mir eng HARP Refinanz oder kuerz Kaf tun ? "
Äntwert: Ob e Prêtveräin kuerzerhand verkaafen versus en HARP-Refinanz ass net dat geschnidden a trocken. Sure, an deene meeschte Fäll, wäerte d'Logik dorop soen, datt e Proprietaire ass wahrscheinlech besser an zwee Joer no engem Short-Sale wéi no enger HARP-Refinanz, awer et gi vill Saachen fir ze froen, ier Dir dës Entscheedung getraff gouf.
Éischtens a virun allem ass, ob Dir fir e Programm qualifizéiert gitt. Vill Kürzel Verkafbanker hunn d'Ufuerderunge fir e Short-Sale ofgelenkt, an net all Kreditgeber erfuerdert e finanzielle Schwieregkeetsbedruch, virun allem am Joer 2012. Wann Är Bank awer e finanzielle Schwiereg brauch a Dir kënnt kee Besoin vun deem Dossier dokumentéieren, da kënnt Dir net qualifizéieren fir eng Short sale iwwerhaapt. Wat kéint d'Fro un engem Punktzoustand maachen, oder?
Also, déi éischt Saach, déi ech Dir proposéiert hunn, schwätzt mat engem Short-Sale-Agent, fir erauszefannen, ob Dir e qualifizéiert Kaf huet. Bedenken d'Regierung HAFA Short Sale Programm, wann e regelméisseg Short sale ze restriktiv ass.
Awer wann Dir den HAFA Wee gitt, stellen Iech sécher datt Dir wierklech de Short sale virbereeden fir virum HAFA anzetrieden. E puer Kreditner erlaben Iech net erlaabt Iech nees ze vervollfälleg unzefänken, wann Dir Äert Gezei gefrot huet.
Et ass wichteg ze bemierken dat Dir et net kanns souwuel. Dir musst e Programm wielen. Entweder d'HARP Refinance oder de Short sale.
Qualifikatioun fir HARP Refinance
- Limitéiert op Fannie Mae a Freddie Mac Krediter.
D'HARP-Refinanz ass nëmmen fir Kreditt vun Fannie Mae oder Freddie Mac. Wann Äre Prêt net Fannie Mae oder Freddie Mac ass, wäert Dir net qualifizéieren. Dir kënnt feststellen ob Äre Prêt Fannie Mae oder Freddie Mac ass, wann Dir op d'Fannie Mae Loan Look Up oder de Freddie Mac Loan Look Up gitt. Dir musst de leschte véier Zifferen vun der Sozialversécherungsnummer den éischte Primärniveau kennen kennen.
- Prête vum Prêt 1 Juni 2009 oder éischter.
Wann Dir am 2. Juni 2009 oder spéider eng Hypothographie geholl hutt kënnt Dir wahrscheinlech net fir d'HARP Refinance qualifizéieren. Et gi keng Ausnahmen am Moment, awer dat kéint änneren.
- Méi wéi 80% LTV
Wann Är Haus ënner Waasser ass, wäert Äre LTV ( Prêt-à-Valoritéit ) 80% vum Marché verfalen - well de Wäert vum Wäert ass manner wéi Är Kredibotzung. Déi meescht Leit hunn keen Problem mat dësem Qualifikatiounsfaktor.
- Keen Verspéidung.
Obwuel d'HARP Refinance Programm e Spëtz mat der Vergaangenheet an de leschten 12 Méint erlaabt, vill Prêten wäert net e Prêt fir e Prêt ufroen, deen an der Vergaangenheet war, egal wéi d'HARP Guidelines. Dës zousätzlech Kreditteskäschten, déi ënnerschiddlech vun deenen déi am Programm geluecht sinn, ginn Iwwerlager genannt.
- Déi éischt HARP Refinanz.
Wann net d'Regelen äntweren, a mat enger kleng Ausnahm, kënnt Dir nëmmen eng HARP-Refinanz maachen a wéi eng Kéier e gewielt gëtt, kënnt Dir d'Refinanzéierung net méi duerch d'HARP eroflueden. Wann awer nach der HARP Refinance Problemer hues fir d'Bezuelung ze maachen, kënnt Dir ëmmer zu engem spéideren Datum op eng kuerz Verkaaf huelen.
HARP Refinance Vs. Short Sale
De Short Sale Guidelines fir eng nei Heem ze kafen no engem Short-Sale si normalerweis 5 Joer fir e konventionell Kredit a 3 Joer fir FHA Loes . Loosst Iech soen, Dir hutt e Kaf Vertice statt fonnt an Är Wunneng verkaaft. D'Nouten op e Short-sale sinn:
- Dir hutt net méi e Besëtz.
- Dir musst op engem anere Land plënneren an e Mieter ginn.
- Dir musst eraus aus Ärer Noperschaft goen.
- Dir wäert Är Steieren ofsécheren fir e Besëtz ze kréien.
- Et gëtt keng Garantie datt Dir an och 3 Joer qualifizéiert sidd fir en aneren Heem ze kafen, well d'perséinleche Situatiounen änneren an d'Gesetzer änneren.
Wann Dir d'HARP Refinanzoptioun gewielt hutt, wäerte Dir an 2 Joer $ 15.240 ($ 635 Bezuelungsdifferenz x 24 Méint) gespäichert hunn. An 3 Joer wäert Dir och nach méi gespend, $ 22.860. Wäert de Maartwäert vun Ärem Haus fir d'Tatsaach ze erhéijen datt Dir ëmmer nach $ 300.000 op engem Doheem schleefe wäert $ 165.000 sinn?
Et ass net wichteg. D'Ursaach ass et net wichteg, datt Dir vläicht net ëmmer verkafen wëllt. Dëst bedeit Dir wäert weider am Haus bezuelen bis Dir d'$ 300.000 Hypothographie bezuelt hutt.
Wann Dir de Short Sale gewielt hutt, awer am Ende vu 3 Joer kéint Dir en anere Wunnsëtz kréien. Wann Dir d'Hauskäschten denkt, dass dës Zäitspanne relativ stabil bleift, heescht dat, datt Dir e Haus just wéi de Verkaaf hutt, deen Dir verkaaft hutt, ausser am heutesche Maart vun 165.000 $. Och wann d' Zënssätz verdoppelt sinn, ass Är Bezuelung ëmmer méi niddereg wéi d'Bezuelung déi Dir haut bezuelt.
Awer fir e puer Leit ass et awer net eng Matière vun der Logik oder der Finanzéierung. An dat ass OK, absolut OK. D'Mënsche kaaft oft Immobilie op Emotiounen kaaft an si bleiwen an der Wunneng op Emotiounen. Maacht Iech net ëmmer schlecht, wann Dir d'HARP Refinanzéierung iwwert e Kuerenzell. Egal wéi eng Entscheedung Dir maacht ass déi richteg Entscheedung fir Iech.
Zu der Zäit vu Schreiwe war Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, e Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.