Firwat Haus Buyers wéi Landevertrag
D'Landverträg fir Kaaftheemer waren populär an de spéidere 1970er a fréien 1980er. Duerno hunn Verëffentleche Verkafsverträg, déi heiansdo Kontrakter fir d'Akte genannt ginn, méi attraktiv Finanzementer Konditioune iwwert déi méi héije Prêten a steif Qualifikatiounsnormen vun institutionelle Kreditgeber.
D'Landverträg gouf ugefaang ze verschwannen wann d' Kreditkonditioune erweidert ginn an de Präis ënner 8% gefall ass. Mee si hunn net komplett verschwonnen an tatsächlech op der Maartkriis an de Maart gefeiert.
Viree Proprietär, déi hir Wunnengen zu Geeschäfter verluer hunn oder duerch e Kuerzaag verkaaft hunn, hunn ugefaang op Landverträg als Finanzéierung Alternativ wann d'Groussbanken se verlooss hunn.
Wat ass e Kontrakt Land Land Kontrakt?
En Vertrauensverloschtvertrag ass all Typ vun Kontrakt dee Perioden ausgeruff huet, awer an der Immobilie ass et allgemeng als Landvertrag, Kontrakt fir eng oder aneren ofgeschloss. De Begrëff "Land" ass irrefromm wéi e Landvertrag ka benotzt ginn fir all Typ vun Immobilien mat oder ouni Verbesserungen ze kaafen.
De Kontrakt vum Kontrakt vum Kontrakt verfaasst den Verkafspräis, d'Zuel vun der Bezuelung, den Zënssaz, den Betrag vun de monatlecht (oder periodesch) Bezuelungen, an d'Flichte vun all de Parteien. Et deckt souveränen Verantwortlech wéi deen un d'Haus bleift, bezuelt fir Versécherungen, an d'Besteuerungssteier - wat normalerweis de Keefer ass. De Kontrakt beinhalt en Ausbezuelung fir den Verkeefer am Fall wou de Keefer stoppt d'Verëffentlechungsbezuelungen ze maachen.
Spezifiken:
- Landverträg oder Kontrakter fir Tat ass e Sécherheetsvertrag tëscht engem Verkeefer, engem Vendor genannt, a Keefer, genannt Vendee.
- De Verkeefer stëmmt eng Immobilie ze verkafen andeems de Kaf fir de Vendee finanzéiert gëtt.
- De Verkeefer behält legal Titel an de Vendee krut gerecht Titulaire.
- D' Propriétairen, déi d'Besëtzer hunn, kënnen eng bestehend Hypothéik verdeelen (kuckt méi méi) oder d'Proprietéit kann gratis an klore sinn (am beschten opmaachen).
- Beim Viraus bezuelt huet de Vendor de Vendee en Eegentum un de Besëtz.
All-Inklusiv (Wrap-around) Land Kontrakter
- Wrap-around Kontrakter enthalen e bestehende Prêt.
- De Vendee mécht e Bezuelung zum Verkäufer.
- Beim Erhalt vun der Bezuelung bezilt de Verkeefer d'Basisversécherung, an de Rescht.
- Wann déi bestehend Hypothéik e méi nidderegen Zënssatz wéi den Zënssaz op den Optrag kritt huet, verdéngt de Verkäufer extra Interessi um Geld, deen net zum Verkäufer gehéieren. Dëst ass bekannt als Iwwerreschter.
Hei ass et wéi et fonktionnéiert.
- Dir sot de Verkafspräis : $ 100.000.
- De Vendee setzt $ 10.000.
- De Vendee stëmme sech d'Bezuelung op 90.000 Dollar ze bréngen, Interet op 6,5% ze bezuelen, $ 567 ze bezuelen.
- De bestehende Bilan vum Kredit ass $ 50.000, bezuelbar op 5% Interessi mat enger Bezuelung vun 268 $.
- De Verkeefer verdéngt 6,5% Interessi op $ 40.000 vum Equity, PLUS 1,5% Interessi un der bestehenden Hypothéik vun $ 50.000 an Taschen $ 299 pro Mount.
- De Vendee bezuelt och Steieren, Versécherungen an all aner Käschten vum Eegentum.
Gerechteg Kontrakter
Et gëtt keen override vun Interesse an e richtege Kontrakt. De Vendee kann de bestehende Kreditgeber direkt akzeptéieren an en anere Verloscht fir de Vendor ofginn oder de Vendee kann een Zomm op de Verkaf uginn, an de Verkaf gëtt d'Bezuelung un de zugläiche Kreditt.
Loosst eis e Virgänger op e richtege Kontrakt kucken:
- De Verkafspreis vun $ 100.000.
- Vendee setzt $ 10.000.
- Vendee mécht eng Bezuelung vun 268 $ op déi existentiell Kreditriséierung vun $ 50.000, déi Interesse bei 5% hunn.
- Vendee mécht eng zweet Ausgab fir de Verkäufer op $ 40.000 Besëtzer fir d'Finanzéierung, mat Interesse op 6,5% a bezuelbar op $ 253 pro Mount.
- Total vun den zwou Ausgaben ass $ 521, dat de Vendee $ 46 pro Mount iwwer de Wrap-around spuert.
Power of Sale
- E puer Titelfirmen entwéckelen a versécheren Landverträg , déi e Verkaf, e Vendee an e Treuhueberecht. Dir musst ruffen fir sou eng Titelfirma ze fannen.
- Wéi e Vertrauensvote an engem Vertrauenssëtz ass de Vendor a Vendee Recht, Titel an Interesse fir de Mandat zum Zweck fir d'Verpflichtung vum Verkeefer a Vendée ze sécheren.
- Am Fall wou de Vendee d'Bezuelung mécht mécht, huet de Depreem seng Kraaft ënnert der Muecht vum Verkaf.
- De Prozess vun engem Ofdreiwung vu Standards variéiert tëscht Staat an Staat.
Acceleration Clauses am Basislousseprêt
All Kreditt sinn elo Beschleunegung an Ausbezuelungsklauselen . D'Lenders hunn eng laang Geschicht vu Rufskredit unerkannt virgezunn a bezuele wann de Käschte vum Titel "Subject" zu de existente Kreditt geholl hunn . Dat ass, well Prêteren wollten d'Keefer qualifizéieren, Loge Punkten a méi héije Zënssätz bezuelen .
Sue Heimbichner, e Schrëttsteller an der Chicago Title zu Sacramento, ass am Geschäft zanter 1976 an huet d'Popularitéit vun de Landverträg kucken a kucken. Ee vun de gréisste Klateren aus där Zäit evoluéiert aus Käferen, déi Titulaire huelen ënnert Hypothéiken bestehend aus föderalen Spuer- a Kredittverbänn. De Kongress krut d'Depository Institutions Act of 1982, déi effektiv d'Kapazitéit iwwer d'bestehende Kreditt iwwerholl huet.
Heimbichner mengt de Prêten heutzeg ze tendéieren op déi aner Manéier. "Verschidden Kreditgeber si frou, hir Paye ze maachen", sot si. Awer net probéiert d'Regierungshëllef ze kréien. "Dir wëllt net mat der Regierung messen", warnt Heimbichner, "well Dir wäert geschloen ginn." Wann Äert Land Kontrakt existéiert eng existéierend Hypothéik, sollt Dir de Rot vun engem Immobilierhändler fannen.
Beispiller vu Regierungsgeschäfter vu Kreditt sinn Fannie Mae oder Freddie Mac, a Regierungsprêsen sinn FHA oder VA.
Vendee's Bundle of Rights
Fir all praktesch Zwecker huet d'Vendee d'Besëtz gehal an huet d'Recht vun:
- Ballbesëtz a Féierung.
- Genéisst Spaass an Verwende vun der Immobilie.
- Ausschluss, zwëschen anerer ausgeliwwert ze verloossen.
- Ofgeschloss.
Virdeeler fir de Vendee
- Kee Qualifikatioun, obwuel de Verkafsler nach eng Kopie vun dem Kredittrapport vum Kaf brengen .
- Down Flexibilitéit. De Betrag ass verhandelbar.
- D'Längt vun der Landvertragszäit, Zënssaz a Paiementer sinn verhandelbar.
- Keelt Schlusskëscht . Et gi kee Kreditgeber ze bezuelen.
- Fuerweg zou. Transaktioune kënnen an 7 Deeg oder manner schléissen.
Virdeeler vum Vendor
- Normalerweis méi héich Präis a Präis. Obwuel Akaafsberoder konsultéiert ginn, eng Evaluatioun ze kréien.
- Wann sëcherbar ass, evtl. fir qualifizéierter Gewënn ze qualifizéieren.
- All Mount.
- Oft e besseren Tarif vu Réckrettung wéi Geldmarktkonten .
- Wann d'Propriétéit net konform ass, ass et en einfache Wee fir ze verkafen.
- Fuerweg zou.
Keefer Tips
- Eng Evaluatioun kréien.
- Gitt Titelversécherung.
- Engagéiert d'Servicer vun enger Holdingsfirma fir Besëtz vun enger ausgeglachene Tat an déi ursprénglech Dokumenter ze halen.
- Schwätzt mat engem Affekot .
Verkeefer Tipps
- Kuckt de Kredibeberäich vum Kaffer.
- Setzt souwuel Vendor an Vendee Nimm op der bestehender Versécherungspolice.
- Hire eng Auszahlungsfirma fir d'Kontraktammlung ze behandelen.
- Schwätzt mat engem Affekot.
Dësen Artikel ass net verréckt ginn als legal Berodung. Justizielle Juristë kënnen legal juridéieren.
Zu der Zäit vum Schreiwe war Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.