D'Definitioun vu ähnlechen Objekter hu während deene Joeren geännert
Gitt d'1031 Steiervertrag zou. Zu vill Steiergelder ass dat wéi Geld aus dem Himmel ofkomm.
1031 Exchanges Defer Steieren
D'1031 Exchange gouf zitéiert als de mächtegste Wuesstem vun de Reichtum, deen nach Steieren erlaabt sinn. Et ass e groussen Deel vun der Erfollegstrategie vun net vill finanziell Ziler a Real Estate Gurus. Den Numm aus dem Abschnitt 1031 vum internen Revenue Code liwwert en Steierverwässer et e Steierzueler fir Erléisse, Investitioun oder Geschäftsgeescht ze verkafen an ze ersetzen mat enger ähnlecher Art .
Capital Gewënn iwwer de Verkaf vun dësem Besëtz ass ofgelenkt ginn oder ze verschëldden, soulaang d'IRS-Regelen sécherstéiert. Et ass eng weise Steierbeduergung an Investitiounsstrategie wéi och en neist Planungsinstrument. An der Theorie konnt en Investor weiderhin d'Kapitalerträg iwwer Investitiounsgeheimnis bis zum Doud verloossen , wat se all zesummen vermeit hätt.
1984 Gesetzer ännert e puer Aspekter
An de fréie Deeg vun "ähnlechen Austausch" huet de Begrëff ganz literal geholl an oft Schwieregkeete gemaach.
Zum Beispill, wann Dir e Dreizoembau Appartementhaus, deen Dir duerch e 1031 Austausch wollte hunn, musst Dir e bësse Bauklo fir dräi Haaptgeschichten fannen, wou säin Proprietaire wëlle wannen. Déi zwou vun iech wäerten treffen, an den Austausch giff stattfannen.
An der Vergaangenheet waren et keng Zäit Ongerechtegkeeten.
D'IRS forderte méi streng Kontrollen iwwer dëse Prozess, wat zu Kongress koum an 1984, Abschnitt 1031 (a). Dës Gesetzgebung huet limitéiert Austauschsaarte, eng weider "ähnlech" Eegeschafte festgeluet an e Fuerplang fir den Austausch gemaach.
Qualifikatioun
Real Estate Immobilie fir geschäftlech Benotzung oder Investitioune qualifizéiert eng 1031 Exchange. Eng perséinlech Residenz qualifizéiert net an allgemeng e Fix- a Flip- Eegent och net qualifizéiere kann, well se an d'Kategorie vu Propriétaire passt. Vakanz oder zweets doheem, déi net als Vermëttler gehal ginn, kënnen net fir 1031 behandelt ginn; Allerdings ass et e Gebrauchsniveau ënnert Zuel 280 vum Steierungscode, deen fir dës Eegeschaften zoutrëfft. En Steierbeamte sollt an dësem Fall konsultéiert ginn.
Land, deen ënner der Entwécklung ass, an d'Besëtzer, déi fir d'Opzéiung kaaft ginn, net qualifizéiert ginn fir d'Steierverwaltung. D'Aktien, Obligatiounen, Notizen, Inventaireartikelen an e positivt Interessi an enger Partnerschaft sinn net als "ähnlech" Eegeschafte fir Austauschzwecker bezeechent.
Fir haut als 1031 Austausch ze qualifizéieren, muss d'Transaktioun d'Form vun enger "Austausch" huelen an net nëmmen e Verkaaf vun enger Immobilie mat dem nächste Kaf vun engem aneren. Fir d'éischt, d'Verkaaft an d'Verkaaf an déi nei Ersatzteeg muss hallef fir Investitiounen oder fir produktiv Benotzung an engem Handel oder engem Betrib gehal gin.
Si mussen "ähnlech" Eegeschafte sinn.
Déi folgend Typen vun Immobilien Schwächen passen d'Ufuerderung fir e qualifizéierten Austausch vun "ähnlechen" Eegeschafte:
- Een Büro am Austausch fir en Akafszentrum
- A Shopping Center am Austausch fir Land
- Land am Austausch fir en industrielle Gebai
- En Appartementhaus am Austausch fir en industrielle Gebai
- Eng eenzeg Familljeliewen am Austausch fir eng Mieter an der gemeinsamer (TIC) Eegeschafte
Haut wousst du dëst Zigelhaushaus fir Roude Bauer, e Lagerhaus oder e klengen Bürogebitt. Et gi strikt Zäit Ofstänn, déi erfëllt sinn oder d'1031 Austausch net zougänglech sinn a Steiererléisungen entlooss ginn.
Virun 1984 ware praktesch all Austausch gläichzäiteg mat dem Ofschafe vun den verkeeftes Eegeschafte (Relinquished Property) gemaach an den Akaaf vun der neier Immobilie, (Ersatzmobilitéit).
Zousätzlech zu de Problemer, déi beim Versuch fir e gudden Eegentum ze fannen, waren et Schwieregkeeten mat der simultaner Transfert vun Titelen a Fongen. Net sou dat haut.
D'Verspéidung 1031 Exchange vermeide dës Problemer virun 1984, mais strengere Terminme sinn elo opgesat. E Steierlaascht deen e Austausch, Lëschten a Mäert Eegeschaften erofhuelen wëllt an der gewéinlech Manéier. Wann e Keefer Schrëtt no vir kënnt an de Kontrakt ausgeübt gëtt, gitt de Verkeefer an engem Austauschvertrag mat engem qualifizéierten Intermediäre, deen sech als Ersatzstécker ginn. D'Austauschofonment rufft Uspriechpartner fir de Verkeefer vum Verkeefer an den Intermediär. De Schluesse fënnt an, well de Verkeefer net kannt de Suen këmmeren, kritt den Intermediärer d'Erléisung wéinst dem Verkeefer.
Ächange Ängsten Zäit Restriktiounen
Duerfir fänkt d'éischt Timing Restriktioun, de 45-Dag-Regel fir Identifikatioun, un. De Steierzueler muss entweder op enger oder op enger Iddi schreiwen a potenziell Ersatzmossi bannen 45 Deeg vun der Ofschlosseffizienz vun der ursprénglecher Immobilie schreiwen. D'Zäitperiod gëtt net verhandelt, och Wochenenden a Feierdeeg, an d'IRS net Ausnamen maachen. Wann Dir den Zäitlimit überschritt, kënnt Äre ganze Austausch disqualifizéiert an d'Steieren si sécher ze folgen.
Typen Ersatzelemente fir z'identifizéieren:
- Dräi Eegeschafte ouni Récksäit op hire fairen Maartwäert.
- All Zuel vun Propositiounen, sou laang wéi hiren aggresséierte fairen Maart am Ende vun der Identifikatiounsperiod net méi wéi 200% vum aggresséierte Fair-Market-Wäert vun der relinquenter Eegeschafte wéi vum Transferdatum ass.
- Wann d'Drei-Proportiounsregel an d'Regel 200% üblech sinn, gëtt de Bäitrëtt net fale wann de Steierzueler 95% vum aggresséierte Fair-Market Wäert vun all identifizéierten Eegeschafte kaaft.
Wat ass Boot?
Realistesch sinn déi meescht Investisseuren d'Grondregelegkeeten nozekommen, fir datt se hir Due Diligence komplett maachen a wielt dee, deen am beschte fir déi se schloen. Allgemeng ass de Goal fir ze vermeiden fir de Transfere vun "Boot" ze vermeiden an de Wäertsteier gratis ze halen.
"Boot" ass de Suen oder e fairen Maartwäert vun all zousätzlech Eegabe vun der Steierzueler duerch den Austausch kritt. D'Geld beinhalt all d'Liquiditéiten, d'Scholden, d'Obligatiounen, op déi d'ausgetauschtere Besëtz ass. Et ass "net-ähnlech" Eegeschafte, an d'Regele vum Reglement während dem Austausch sinn komplex. Eigentlech ass et ze soen, ouni Expert advice, "Boot" ze kréien kann zu Steieren erreechen.
Ënnert dem 180-Dag-Regel
Wann d'Ersatzregioun ausgewielt gëtt, ass de Steierzueler 180 Deeg ab dem Datum déi d'Verloossenen Eegent dem Käufer uginn huet fir op der neier Ersatzmobilitéit ze schloen. Allerdéngs, wann de Fäll vun der Steiererklärung vum Investor, mat all Verlängerunge fir de Steiertarif an deem d'Relinquished Property verkaaft ass fréier wéi d'180-Deeg Period, da muss de Austausch mat deem fréieren Datum ofgeschloss ginn. Vergiesst net, en Deel vun dëser Period gouf schonn an der Identifikatiounszäit benotzt. Et gi keng Extensiounen a keng Ausnahmen vun dëser Regel, dofir ass et rëmméisseg fir de Schluss fréi un d'Frist ze planen.
Zënter dem Gesetz erfuerderlech datt de Steierzueler net d'Erléisse vun der éischter Transaktioun beréiert huet, kritt de qualifizéierten Intermediäre d'Ersatzreesäit vum Verkäufer beim Schluss an no der Transaktioun ofgeschloss, dann iwwer d'Steiererliichterung.
Net fir Do-It-Yourself Investoren
Et ass eng Basisbeschreiwung wéi eng erfollegräich 1031 Exchange funktionnéiert. Ofhängeg vun der Situatioun vum Steierzueler, kann d'Zort vun der Immobilie entlooss ginn an d'Charakteristiken vun der Ersatzmobil, aner Aspekter vum Börsamt kënne betruecht ginn. Seng Wierkung kann komplex ginn, an Expertë sollte ëmmer konsultéiert ginn. Dëst ass keng Aufgab fir ee "Dir selwer" Investisseur.
Mat Benotzung vun der 1031 Austausch fir de Reichtum an d'Verméigen ze bauen a bewäert ze ginn, generéieren de Cash Flow aus Investitiounen, ëmstrukturéieren, diversifizéieren an d'Konsolidéiere vum Immobilièren ass de Recht vun all Eigentümer vun Investitiounsimmobilien an den USA. Amerikanesche Steierzueler sollten nie hir Kapital gëllen d'Verkeefer op der Verkeef vun hiren Investitiounsprojet ze bezuelen, wann se intresséieren, d'Erléisse vun méi Investitiounsgeheimnisser ze reinvestéieren. D'Securities, déi duerch Pacific Pacific Securities, Inc. Member gebueden sinn, Inc. Member FINRA / SIPC.
Dëst Material ass weder en Offer fir ze verkaafen an awer och d'Solicitation fir all Sécherheet ze kaafen. D'Informatioun ass nëmme fir Diskussioun an Informatiounszwecker. Et ass net geduecht fir kompetent juristesch, Steierreform oder Finanzplanungsrot ze ersetzen. D'zielfräi Steierzueler gëlt nëmme fir a federal Gesetz. Individuell Staaten kënnen hir eegen zousätzlech Steiererklärungen hunn. Kontaktéiert de passende Steier- a legal Rechter an Ärem Staat. Dës Informatioun gëtt vun Quellen ugeholl datt se zouverléissbar sinn, awer sollten a Verbindung mat beruffleche Rotschléi benotzt ginn, déi mat Ärer perséinlecher Situatioun anstänneg ass.
C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
Zu der Zäit vu Schreiwe war Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, e Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.