Froen: Wien ass de Verkeefer an engem Short Sale?
De Lieser schreift: "Ech hunn esou vill Dokumenter ënnerschriwwen, wann ech meng Heemecht op engem Maart als kleng Verkaf zitt, datt ech net erënnere wat ech versprach hunn oder wat en Dokumenter bedeit. D'Käschte vum Verkaf, awer et schéngt net esou ze kucken, hien huet mir eng Offer ze ënnerschreiwen, d'Offer proposéiert "Verkeefer fir Titel a Escrow ze bezuelen." Ass dat mir oder ass déi Bank? Wien ass de Verkeefer an engem Short sale? "
Äntwert: Eischt, loosst mech soen datt wann Dir wësst, wien de Verkeefer an engem Short-Sale ass , sidd Dir net eleng. Och Verkeefer, déi d'Äntwert op dës Fro wëssen sollten net. Och Agente déi d'Äntwert op dës Fro wësse sollten kennen net. Dat ass en Deel vun dem Grond firwat Är Agente seet, datt d'Bank all d'Käschten an engem Short-Sale verkaaft. Awer Ären Agent ass net genee richteg a kéint d'einfach Wee fannen.
Et kléngt och fir mech wéi Dir kënnt e Vertrauensfroe goen mat Ärem eegene Agenten. Wann e Agenten e Kontrakt mat Iech zegitt, dee Agent schreift eng trei Bezéiung mat Iech. Dat heescht datt de Agent muss an Äre beschte Interesse schaffen. Et ass schwéier fir en Agent ze maachen dës Aarbecht fir Iech wann d' fiduciary net existéiert. Dir musst Är Agente Vertrauen vertrauen mat deem Agent. Ouni Vertrauen, Dir hätt d'Bezéiungsbeziehung briechen.
Meng Virschlag ass datt Dir Äre Bekenntnis fir Iech treffen an Iech z'erklären an ze erklären, wien de Verkeefer an engem Short-sale ass.
Dëst sollt eng schwiereg Aufgab net fir Är Agent sinn a tatsächlech am wahrscheinlech vun Ärem Agenten begréissen.
Wien deen de Käschte an engem Short Sale verkaaft
E Kuerenzell ass wierklech keen Ënnerscheed wéi all aner Transaktiounsgesetz esou wéi d'Käschte betrëfft. Är Ofschloss-Erklärung an d'Gebühren, déi bezuelt sinn, sinn ganz ähnlech wéi all aner Transaktioun.
Et funktionnéiert esou:
- Dir sot Dir Äert Heem fir 100.000 $ verkaafen. Dir sidd de Verkeefer.
- De Keefer héiert Iech $ 100.000, entweder duerch eng Kombinatioun vun enger Verloschtung an e Prêt, oder vläicht ass et just all Bargeld. Et ass egal. Am Schluss kënnt Dir $ 100.000.
- Als éischt, bezuelt Dir d' Kommissioun . Wann et 7% gëtt, bezuelt Dir $ 7.000 fir de Broker. De Licence Broker bezilt dann de Licence Agent, de Käfer Broker, an de Keefer broker bezuele vum Keefer Agent. Et konnt souguer Sub-Agents vun Agenten ginn, déi vu 7.000 Dollar bezuelt ginn, awer de Fakt ass Dir elo $ 93.000 lénks.
- Vun der $ 93.000, wäerte Dir wahrscheinlech nach aner $ 3.000 an Ausgaben hunn. Dës Honorare kënnen Titelbezeechnunge abegraff, Enregistrementskäschten, Ofwaarden vu Gebaier, opgelaafene Propriétéitesteier, Steierpréparatiounen, Transfertransaktiounen, ënner anerem Gebidder. Wann all dës Gebidder gesamt $ 3.000, zum Beispill, wäerte Dir elo 90.000 Euro lénks loossen.
- De $ 90.000 ass Äre Nettlaf . Dir kënnt dat Geld net zouloossen, well Dir d'Bank verdankt. Dir hutt wahrscheinlech d'Bank vill méi wéi 90.000 Dollar verdéngt, awer wann d'Bank d'Haus als eegene Heem ze verkafen war, konnt de Maximum d'Bank méiglecherweis d'100.000 $ sinn, déi Dir nëmmen am Kaf vum Verkaf ubelaangt.
Daat kann d'Bank net méi wéi dat kréien, well d'$ 100.000 ass den Maartwäert huet, akzeptéiert d'Bank Är $ 90.000. Dee eenzegen Ënnerscheed tëscht engem Kuerzeklassement an enger regelméisseger Transaktioun, wéi Dir kënnt gesinn, ass datt Dir keng Suen an Är Pocket hutt. An engem normale Transaktioun wäerte Dir d'Netto erof goen, nodeems Dir d'Bank ofginn huet, well Dir hätt dat eegestänneg genannt. A kuerzer Verkaf, hutt Dir keen Uklo, well Dir Är Equity verluer hutt .
Dëst bedeit Dir sidd de Verkeefer. D'Bank ass net de Verkeefer. De Besëtzer ass de Verkeefer, an de Besëtzer bezuelt de Käschte vum Verkaaf vun der Erléisung vum Verkaaf.
Ass d'Bank wierklech de Verkäufer vun engem Short Sale?
Verschidden Leit behaapten datt d'Bank wierklech de Verkäufer vun engem Short-sale ass, well d'Bank vill méi Suen ass wéi d'Doheem verkaafen, awer dat ass net richteg. Dat ass well Titel bleift mat dem Verkeefer bis de Verkeefer de Keefer bei engem Keefer huet. De Verkeefer ass de Besëtzer.
Et funktionnéiert dës Manéier an der Realitéit, obwuel. Sot, Dir schreift $ 200.000 fir d'Bank, awer Är Heem ass just $ 100.000 wäert. Wann d'Bank fir 10.000 Euro aus der Erléisung verléiert, well de Nettogewënn vu Verkaf sinn nëmme 90.000 Dollar, dat mécht d'Bank ganz interesséiert an an de Käschte vum Verkaf.
Obwuel d'Bank net wierklech d'Käschte vu Verkeefer bezitt, all Centaur de Bank kann de Verkeefer ophalen ofginn, geet an d'Faar vum Bank. Well d'Bank kritt déi Suen, déi iwwerlieft. Dofir ass d'Bank interesséiert wéi vill de Verkeefer bei Schlosse kascht .
De Verkaf ass nach ëmmer de Verkaf, an d'Bank ass ëmmer nach d'Bank.
D'Fro bleiwt ob d'Bank net eng gewësser Gebuurt oder Ausgaben an engem Kaf vum Verkaf brénge kënnt, deen et bezuele wëll? Wann eng Vergënschtegung net autoriséiert ass, heescht dat datt d'Bank net erlaabt et aus de Brutto Erzéiung abzuziehen. Awer d'Gebitt nach ëmmer bezuelt muss ginn. An de meeschten vun de kuerzen Verkaf stellen ech de Keefer un iergendeen onerlaabten Käschten ze bezuelen.
Normalerweis ass d'Bezuelung vun net autoriséiert Gebaier verhandelbar. Allerdings, an engem HAFA Kuerzvertrieder war de Verkeefer net zougänglech ze bezuelen. HAFA Kuerzvertrieder sinn net méi gebraucht. An Kalifornien verbitt den SB 458 Kalifornien Short-sale Verkeefer vu Gebaier ofzeginn vun der Out-of-Pocket, sou wéi d'Kaliforniel Civil Code 580e beweist.
Zu der Zäit vun der Schreiwe war Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, e Broker-Associate bei Lyon Real Estate zu Sacramento, Kalifornien.