Wéi investéiere wëllt an Immobilien
D'Investitioun an Immobilien ass eng vun den eelste Formen vun Investissementer, déi schonn zënter den éischten Deeg vun der menschlecher Zivilisatioun waren. Predating moderne Bourse, Immobilien ass ee vun de fënnef Basisassociatiounen, wou all Investisseur wierklech seng Meenung misst op säi Portfolio ze bezuelen fir den eenzegen Cashflow, d'Liquiditéit, d'Rentabilitéit, d'Steieren an d' Diversifikatioun profitéieren. An dësem entwéckelten Guide gitt Dir Iech duerch d'Basis vun Immobilien investéiert an diskutéiert iwwert déi verschidde Weeër Dir kënnt e Besëtzer an Investitioune fir Investissementer huelen.
Éischtens, lass mat den Grondlagen ufänken: Wat ass Investitioun?
Wat ass Real Estate Investing?
D'Investitioun vun Immobilien ass eng breet Kategorie vu Betribsgesetz, Investitioun a finanzieller Aktivitéiten zesummegeschafft fir Suen aus materieller Eigenschaft oder Cash Flow irgendwéi mat engem konkreten Eegentum gebonne ginn.
Et gi véier Haaptmethoden fir Geld an Immobilien ze maachen:
- Real Estate Appreciation : Dëst ass wann d'Immobilie méi héich ass. Dëst ka wéinst enger Verännerung am Immobilienmarché sinn, déi d'Demande fir Immobilie an Ärer Géigend vergréissert. Et kéint d'Verwäertung opginn duerch d'Upgrades, déi Dir an Äert Investitiounsplaz investéiere fir datt et méi potenziell Käschten oder Mieter ze attraktiv maachen. Real Wertschätzen ass e komplizéierten Spill.
- Cash Flow Erliewnis (Rent) : Dëst Typ vun Immobilien investéiert konzentréiert sech op de Kaaf vun engem Immobilieproprieté, wéi en Appartementhaus, an en operéiert fir datt Dir en Stroum vu Bargeld sammelt. D'Kapitalverréngerung kann aus Gebaierter Gebaier, Bürogebaier, Vermietung Haiser a méi ginn.
- Real Estate Related Income : Dëst ass en Akommes vu Brokerage an aner Industrie Spezialisten, déi Sue bréngen duerch Kommissiounen vum Kaaf an Eegentom. Et gehéieren och Immobilienbedingungfirmen, déi un engem Prozentsatz vu Mäert am Austausch behalen fir den Dag vum Dag vun engem Besëtz ze lafen.
- Ancillary Real Estate Investment Income : Fir e puer Investissementer an Immobilien kann dëst eng grouss Quell vu Gewënn sinn. Ancillary Investment Investitiounsrevenu inkludéiert Saachen wéi Vendingmaschinne am Bürogebäiss oder Wäscherequipement zu Low-RV Wunnungen. Mir hunn als Mini-Entreprisen an enger méi grousser Immobilie investéiert, fir datt Dir Sue vun enger hallef kapitaler Sammlung vu Cliente ka maachen.
Déi purst, einfach Form vun Immobilien investéiert ass alles ëm d'Kapitalflëss aus Mieren anstatt d' Würdigung . Eigentlech Investitioun geschitt, wann den Investisseur, och bekannt als de Proprietaire, e Stéck materliewer Eegentemkeegkeete kritt, ob dat rauh Ackerland, Land mat engem Haus op dësem Land, Land mat engem Bürogebitt op deem Land, mat engem Industriallager op et oder en Appartement.
Hie oder se fënnt een deen deen dës Besëtz gebraucht huet, als Mieter genannt , an si vereinfachen eng Eenegung. De Mieter wäert Zougang zum Real Estate hunn, et ënner gewëssen Konditiounen, fir eng spezifesch Längt vun der Zäit ze benotzen, a mat verschiddenen Restriktiounen - e puer dovun ginn aus dem Bundes-, Land- a vum lokale Gesetz geluecht, an anerer sinn vereinfacht am Leasingvertrag oder Locatiounskonditiounen . Am Austausch freet de Mieter fir d'Fähigkeit fir d'Immobilien ze benotzen. D'Ausbezahlung, déi hien an den Proprietaire schéckt, ass bekannt als "Loyer".
Fir vill Investisseuren huet de Mieterträif vun Immobilieinvestissementer eng enorm psychologesch Virdeeler iwwer Dividenden a Interesse vu Investitioune an Aktien a Obligatiounen . Si kënne vun der Immobilie fuerderen, kucken, a beruffen et mat hiren Hänn. Si kënnen hir Lieblingsfärbelen ze uechten oder eng Architekt a Baufirma ze änneren, fir se ze änneren. Si kënne hir Verhandlungsgewiicht benotzen fir d'Mietzuel festzeleeën, wat e gudde Betreiber erméiglecht, méi Kapitaliséierungstheorien ze maachen oder "Kapselraten".
Vun Zäit zu Zäit hu Immobilieninvestoren als Fehlinvestoren als Bäiträg an Investisseuren als Börsen aus der Bourse verëffentlecht ginn, anzesetzen, datt d'Kapitaliséierung Präisser net wichteg sinn. Follegt net drop. Wann Dir d'Mietzuel préziséiert mécht, musst Dir e gudde Ruf zréckginn op Ärem Kapital no der Rechnung iwwer d'Käschte vun der Immobilie, inkludéieren vernifizéiert Abschiebungsreserve , Eegenschaften a Akommessteier, Ënnerhalt, Versécherung an aner ähnlech Ausgaben. Zousätzlech misst Dir de Betrag vun der Zäit, déi Dir braucht fir mat der Investitioun ze maachen, ze mellen, well Är Zäit ass deen wertvollste Verméigen Dir hutt - et ass de Grond fir passivt Akommes ass sou séier wéi Investoren. (Wann Är Bénévolen grouss genuch sinn, kënnt Dir e Immobilieverwaltung fir eng Immobilieverwaltung unzefroen oder ze lounen, fir d'Operatioun vum Immobiliemaart vun Ärem Immobilieportfolio am Austausch vun engem Prozentsaz vun de Leeschtungsverkéier z'handelen, aktiv an passiv Investitiounen verwaltet.)
Wat sinn e puer vun den Populär Weeër fir eng Persoun ze investéieren an Immobilien?
Et ass eng Myriad vun verschiddenen Typen vun Immobilieninvestitiounen déi eng Persoun kéint fir säi Portfolio ze berücksichtege sinn.
Et ass méi einfach ze denken an den Haaptthemen, wou d'Investitioune vun Immobilien investéieren op Basis vun den eenzegaartege Virdeeler an Nodeeler, ekonomesch Charakteristiken a Loyerzyklen, gewéinleche Leasing-Konditioune an Brokerage-Praktiken vum Immobilientyp. Immobilienimmobilien si normalerweis an eng vun de folgenden Gruppen:
- Wunnsëtz Immobilie investéieren - Dëst sinn Eegeschaften, déi Investitioune an Immobilien investéieren, déi zu Haus oder Appartementen gebonnen ginn, wou Leit oder Famillen liewen. Heiansdo Investitioune vun Immobilien vun dësem Typ hunn en Service-Betribskomponent, wéi z'iwwerhëlt Wunnen fir Senioren oder Full-Service-Gebaier fir Mieter, déi e Luxus Erfahrung hunn. D'Leessen rechnen normalerweis fir 12 Méint, si gi sechs Méint op zwou Säiten, déi zu enger vill méi séier Anpassungen op den Maartbedingungen wéi anerer verschidden Typen vun Immobilieninvestitiounen maachen.
- Kommerziell Immobilien investéieren - Kommerziell Immobilien investéiere gréisstendeels aus Bürogebaier. Dës Leasing kann e puer Joer gespaart ginn, wat zu engem déif verdeedegt Schwäert entstinn. Wann eng kommerziell Immobilien Investitioun komplett ausgeléint gëtt mat langfristige Mieter, déi mat reale Präis Leeschtungsgeschwindegkeete vereinfacht hunn, bleift de Cash Floss och wann d'Leasingraten op vergleichbarer Proportiounen falsch sinn (wann de Mieter net invitéiert geet). Zum aneren ass de Géigenteel richteg - Dir kënnt Iech erreechbar erreechbar erofzesetzen op de Maartwierk vun de Bürosgebai, well Dir Iech laangfristeg Leasing ënnerschriwwen hutt, ier d'Leasingraten erhéicht ginn.
- Investissemente fir Investissemente - Eegeschaften déi ënner dem Industrieimmobiliechappel falen kënnen Händler a Verdeelungszentren, Späichereien, Produktiounsanlagen a Montageplanzen.
- Detailer an Investisseuren - E puer Investisseuren wëllen Immobilie gewënschten, wéi zum Beispill Akafszentren, Strippen, oder traditionell Geschäftszentren hunn. Locataire kënne Geschäfter, Haarsparten, Restauranten a ähnlech Betriber beinhalten. An verschiddene Fäll ass d'Mietzoueg e Prozentsatz vun engem Geschäftsverkeel vun engem Geschäft fir e Geschäft ze kreéieren fir de Propriétaire ze maachen fir esou vill wéi hien ze maachen, oder et kann d'Geschäftsimmobilie attraktiv fir Käfere maachen.
- Mixed-use Immobilien investéieren - Dëst ass eng Fang-Kategorie pro Joer fir wann en Investisseur eng Immobilie entwéckelt oder eng Eegeschafte schafft, déi verschidde Saache vun de geplangte Immobilie investéiert enthält. Zum Beispill Dir kënnt e méi eegene Bauwierk bauen, deen Retail- a Restauranten um Rez-de-Chaussée, Büroeplaz op de nächste klenge Flëss an Wohnziedel op de verbleibenden Buedem huet.
Dir kënnt och mat der Kredittesäit vun Immobilien investéieren déi vu:
- Eng Bank, déi Hypotheken a kommerziellen Immobilien Krediter ënnersicht. Dëst kënnen d'ëffentlecher Eegentum vun de Stocken hunn . Wann en institutionellen oder individuellen Investisseur eng Bankaktie analyséiert, bezilt et op d'Immobilienkontrolle vun de Bankkreditter.
- Underkritéiere privaten Hypotheken fir Privatpersoune, oft zu méi héije Zënssätz fir Iech fir den zousätzleche Risiko kompenséieren ze loossen, vläicht och e Leasing u Kreditt.
- Investéiert an Mezzanine Securitéë, wat Iech erlaabt Iech Suen fir en Immobilierprojet ze léinen, deen Dir kënnt dann an eegene Besëtz ze konvertéieren, wann et net zréckbezahlt gëtt. Dës ginn heiansdo an der Entwécklung vun Hotel Franchises benotzt.
Et gi Sub-Spezialitéiten vun Immobilien investéiert:
- Leasing e Räich, sou datt Dir wéinech Kapital ass, an et verbessert et, sub-Leasing dee selwechte Raum fir anerer fir méi héije Präisser, fir enregend Erliewnisser op Kapital ze schafen. E Beispill ass e gutt lafe flexibel Bürogeschäft an enger grousser Stad wou kleng oder mobil Aarbechter Kafferlinn kaafen oder spezifesch Büroe mellen.
- D'Besteierung vun de Steieren op Zuelen. Dëst sinn en esotereschen Zäitraum vun Immobilien, an investéiert an net adequat fir Handwierk oder onerfuerschte Investisseuren, mee déi - ënner der richtegen Ëmstänn, an der richtiger Zäit a mat der richtiger Persoun vu Mënsch - héich Hoër retten fir d'Kopfschued ze kompenséieren a Risiken involviéiert.
Real Estate Investment Trusts (REITs)
Ganz uewen ass et méiglech, en Immobilier an Immobilien duerch eppes wat als Investitiounsvertrauen bekannt ass oder REIT. En Investor ka REITs kaafen duerch e Brokeragekonto , Roth IRA , oder een aneren Depotë vun enger Zort. REITs sinn eenzegaarteg, well d'Steiererstruktur, ënnert der se operéiert gouf, gouf während der Eisenhower Verwaltung geruff fir kleng Investisseuren ze investéieren an Immobilienprojeten ze investéiere déi se soss net leeschte kënnen, wéi zum Beispill Gebaier vun Akafszentren oder Hotels. Entreprisen, déi op REIT behandelt ginn, bezuelen keng Federal Erzéiungssteier op hir Kredittegeld sou laang wéi se e puer Regele maachen, dorënner och e Bedierfniss, 90% oder méi Gewënn un Aktionären als Dividenden ze verdeelen.
Eng Ënnerdeelung vu Kapitalanlagen an REITs ass datt déi dividenden Ënnerdeelunge am Géigendefall net "qualifizéiert Dividenden" sinn, wat heescht datt de Propriétaire net déi niddregste Steiersuuance fir déi meeschte Dividenden virgesäit. En Dividenden aus Investitiounsvertrauëen investéieren am Steierzueler vum Investor. An der Opsiicht huet de IRS duerno d'Regele rult datt d'REIT Dividenden an engem Steierbedierfung wéi d' Rollover IRA generéiert sinn net ënnerleien op déi onbedingte Geschäftsrevenetsteier, fir datt Dir se kéint an engem Pensiounskonten halen ouni vill Suerg vun der Steier komplexitéit , am Géigesaz zu enger Master Ofschreiwung .
(Wann Dir léiert méi iwwer dës eenzegaarteger Wäert interesséiert, fänkt un un, Real Estate Investing Through REITs auszespriechen , wat REIT Liquiditéit, Equity, Kapazitéiten, REITs op Är Immobilie benotzt, déi d'Virdeeler investéieren, a vill méi.)
Investéieren an Immobilien iwwer Home Ownership
Fir all Investitiounsméiglechkeeten fir Investitioune fir Investisseuren ze kréien, wäert d'Duerchschnëttspersoun säin éischten Immobilieprêt kréien déi traditionell Manéier erliewen: Mat engem Haus kaaft.
Ech hunn ni d'Acquisitioun vun engem Heem gesinn d'selwecht wéi déi meescht vun der Gesellschaft net. Amplaz datt ech et virzéien, de primäre Residenz vun enger Persoun als eng Mëschung vu perséinlechen Utilitéit a finanzielle Evaluatioun ze denken an net onbedéngt eng Investitioun. Fir méi direkt ze sinn, ass en Doheem net eng Investitioun an déiselwecht Manéier ass en Appartementhaus. Bei sengem alleréeschtensten, an ënner de ideal Ideeën vun den Ëmstänn, ass déi sécherst Strategie fir un engem Haus als eng Art zwéi Spuerkonto ze denken, wat Iech vill perséinlech Benotzung a Freed erënnert a wou Dir wunnt.
Op där anerer Säit, wéi Dir Är Pensioun ugeet, wann Dir eng ganz kloer Sicht op Äre perséinlechen Räich ka virstellen, e ganz eegene Besëtz vun engem Haus (ouni Scholden ze bezuelen) ass eng vun de bescht Investitiounen, déi eng Persoun ka maachen. Net nëmme kann de Eegekapital duerch d'Benotze vu bestëmmte Transaktiounen, wéi zum Beispill Reverséiert Hypotheken, erofgesat ginn, mee de Cash Flow aus net zu lounen gemengt allgemeng Resultater zu Netto-Spuerpläng - d'Gewënnskomponent, déi géif an den Proprietaire gewiesselt bleiwen effektiv bleiwen an der Hausdénger Pocket. Dëst Effekt ass sou staark, datt souguer an den 1920er 1920 wirtschaftlech economesch versicht hunn, e Wee fir d'Bundesregierung ze ermëttelen fir d'Kredittespuerkäschten ze bezuelen fir d'Scholden ze kréien ouni Scholden ouni Scholden ze bezuelen.
Dëst ass eng aner Zort vun Investitioun, obwuel - eppes als "strategesch Investitioun" bekannt. Hutt Dir d'Wirtschaft fir zesummenzeleeën, sou laang Dir d'Besteuerung vun de Besëtzer bezuelt hutt an Dir grondsätzlecht Ofhale kaaft hunn, hätt Dir keen aus Ärem Haus ze degustéieren. Och wann Dir Äert Iessen am Gaart wuessen musst, da gëtt et e perséinleche Sécherheetsniveau. Et ginn Zäiten wou finanziell Retouren sinn sekondär an aner, méi praktesch Iwwerleeungen. Wat och ëmmer Dir maacht, awer net d'Liquiditéit opzebauen fir Äert ze akzeptéieren an Äert Investitioune ze séier ze bauen, wéi et kann zu Katastrophen (inklusive Insolvenz) féieren.
Wann Dir spuert fir en Heem ze kréien, eng vun de grousse Feeler déi ech se gesinn, sinn nei Investisseuren déi hir Suen op de Börse setzen, entweder duerch individuell Aktien oder Indexfongen . Wann Dir eng Chance hat fir Är Suen innerhalb vu fënnef Joer oder manner ze verpassen, hutt Dir keen Geschäft an der Géigend vun der Bourse. Stellt Iech vir, en Investitionsmandat als Kapitalschutz ze verlaangen . Hei sinn déi beschten Plaz fir Geld ze investéieren deen Dir fir e Vente bezuele wäert .
Wat ass Besser - Real Estate Investing oder Investissement an Aktien?
Ee vun den allgemengste Froen, déi ech mech treffen, beaflosst d'Relativ Attraktivitéit vun Investioun an Aktien iwwer Invest an Immobilien . Déi kuerz Versioun ass datt et e bëssche verwandt gëtt fir Vanille a Schockelousi ze vergleichen. Si sinn ënnerschiddlech, a wéi Äert Nett wäerte wuessen, kënnt Dir och mol fannen datt Dir eng Roll spillt an Ärem Gesamtportfolio. Är Perséinlechkeet wäert Är Entscheedung och informéieren, wéi verschidde Leit méi temperamentell op d'Besëtzer oder Immobilienhalter ausgeriicht sinn.
Risiken vun Immobilien Investissement
E substantiellen Prozentsaz vun Immobilier nees zréck duerch d'Benotze vu Leverage. Eng Immobilienimmobilie gëtt mat engem Prozentsaz vun Eegekapital, de Rescht finanzéiert mat Scholden. Dëst Resultat ass méi héije Rendevelopmenter iwwert Eegekapital fir den Investisseur vum Immobilier; mä wann d'Saachen schlecht ginn, kann et vill méi séier wéi e Portefeuille vu voll bezuelte gemeinsam Aktien erreechen. (Dat stëmmt och wann dat lescht 90% bei engem Great Depression Szenario zréckgezunn huet, well keen huet dech fir ze liquidéieren).
Duerfir hunn déi konservativst Investoren op eng 50% Scholdekonditiounsverhältnis oder, an extremen Hülsen, 100% Equity Capital Strukturen , déi nach ëmmer gutt Resultater produzéiere kënnen, wann d'Immobilienakommes gewëssenhaft ausgewielt ginn. De Milliarde Charlie Munger schwätzt vun engem Frënd vu sengem Doud virum Abrëll 2007-2009. Dëse Kolleg, e grousse räiche Vermëttler an Kalifornien, huet sech ëm d'High-Valuede vu sengen Eegeschafte gekuckt an huet sech selwer gefaart: "Ech sinn méi räich wéi ech ëmmer." Et ass kee Grond fir mech Risiken ze huelen fir Wonsch méi . " Dëse Frënd verkaaft vill vun sengen Eegeschaften a benotzt de Erléis aus fir d'Scholde bezuelt op déi aner déi heen d'attraktiv ass. Als Resultat, wann d'Wirtschaft ageschüchtert ass, sinn d'Immobilienmarchéen am Krausalaire, d'Leit hu se hir Besëtzer verluer fir d'Zoustänneg ze verloossen an d' Bankaktien hunn zerklappt - hien huet net misse bezuelen. Och als Ofleenung fällt wéinst mèentlechen finanziellen Schwieregkeeten, war et nach ëmmer Bëssen Cash an hien war bewaffnet mat Fongen déi sech selwer ergoe loossen, sou datt hien de Virdeel kaaft hunn, d'Verméigens ze kafen, deen all aner war gezwongen ass ze verkafen.
Stoppen probéiert séier esou séier z'erreechen an et zefridden ze maachen de richteg Wee ze maachen. Dir musst vill Belaaschtung an Ärem Liewen hunn an et kann vill Spaass hunn.
E puer Final Gedanken op Real Estate Investing
Natierlech kënnt et just den Ufank vun Ärer Rees fir dëst Thema ze verstoen, well mir d'Uewerfläch kaum gekrasch hunn. Investissement investéiert annoncéiert Jore vun der Praxis, der Erfahrung an der Expositioun fir wierklech d'Schicksal, Verstinn a Meeschter z'erreechen.