Maacht e klengen Verkaf u sech schwéier genuch, zimlech frank, awer et ass méi héifer, wann Dir zwee Krediter hutt - et ass zweemol d'Kappwéi. Ech fillen Äert Schmerz. Well net nëmmen Dir braucht d'Kooperatioun vun der éischte Kreditgeber, déi zweet Hypothéikonthaber muss och de Kredit zeréckschécken.
Eischtens, lass eis eng Kucke wat geschitt a Schloof :
Foreclosure Positiounen tëschend den Kreditter
Et ass net wichteg, ob Dir eng zweet Hypothek kaaft fir d'Haus ze kafen oder wann Dir e Prêt fir Äert Equiden no der Tatsaach geséchert hutt.
Déi zweet Kreditgeber wäert ëmmer an der zweeter Positioun sinn, ausser wann den éischten ofgeschloss ass. Normalerweis gëtt en Hypothéikstrommell, deen an der éischter Plaz steet, d'Positioun net ënnerholl.
Éischt Plaz ass zuerst an de Recht, sech vu Scholdenprouf ze sammelen. Dëst bedeit, wann e Notiz vum Standard geschriwwe ginn ass, wann den zweeten Kreditgeber zuerst an der Linn sinn, fir Erléisse vun der Auktioun oder Verkaf ze kréien oder d'Besëtz ze huelen, de Second Kreditgeber muss seng eegen Schlechtesverfahren initiéieren.
An de meeschten Deel vum Land heescht dat den zweeten Kreditgeber muss d' Backzahlung fir den éischte Kreditgeber ausginn, bezuelt de Käschte vum éischte Kreditgeber fir d'Notiz vum Standard- a verbonnege Bezuelungsprotokollen an dono seng eegen Notiz vum Standard. Wann déi zweet Kreditgeber net dat maachen, kéint den zweete Kreditgeber an der Verschlechterung geläscht ginn an näischt kritt, besonnesch wann et net genuch Geld ass fir ze goen.
Wann déi zweet Kreditgeber een Notiz kritt, deen den Éischte geschloen huet, nodeems se de Wäert vum Heemechtsprobleemer kontrolléiert hunn, gi vill aner zwee Prêten net hir eegene Besetzungsprozess initiéiert. Si huelen dës Haltung drun, well et net genuch Eegekapital kéint ginn , fir d'Käschte vum Gevallen fir d'zweet Kreditgeber ze rentabel ze maachen.
Dës Net-Aktie verléisst den zweeten Kreditgeber an enger vulnerabel Positioun.
Wéi kuerzen Verkafskonzept kascht näischt
Och wann de Verkeefer en Accord mam Realimmobilien ënnerschriwwe gouf, ass et ganz wahrscheinlech datt de Kreditgeber de Kommissioun verhandelen . Lenders bezuelt manner wéi traditionell Gebaier an probéiert se hir Käschte vun der Transaktioun all méiglech ze maachen.
Fir d'Ofsécherungskonditioune weider ze reduzéieren, sinn et och Gebaier, déi de Prêt normalerweis refuséieren ze bezuelen. Si sinn:
- Home Garantiepläng
- Pest-Inspektiounen an Pest-related Aarbecht
- Dach Certificates
- Sewer Inspections
- Reparatioune vun Käschten unzefroen wéi eng Requête fir Reparatur
- Krediter fir Käfer zouginn
Verhandelbar mat der zweeter Kreditgeber op e Kuerenzell
Nodeems Dir feststellt datt Är Situatioun Kaf Verkafsqualifikatiounen passt, an Dir hutt all Krediter Ufroe respektéiert - plus, e gudde a qualifizéierten Kaaft fonnt - Dir sidd nach net aus dem Bësch.
Loosst eis soen datt Är Ofschloss kascht 5% oder $ 4.200. Nodeems Dir d'Schreifkäschte vum Verkafspreis vun 85.000 Dollar deduudéiert, musst Dir iwwer $ 81.000 lénks. Elo gëtt en Tug vum Krich tëschent den zwee Kreditgeber.
Am allgemengen ass déi éischt Verhandlung dat de 2. Kreditgeber eng kleng Quantitéit ubelaangt, sot zum Beispill 1.000. Elo, dat schéngt net wéi vill am Verglach mat der zweeter Kreditgewiicht vu 55.000 Dollar ze sinn, well Dir de Prêt hätt fir $ 54.000 ze verléieren.
Op där anerer Säit awer, wann déi zweet Kreditgeber refuséiert, kann et schlussendlech näischt kréien.
Et sinn Zäiten, et schéngt, datt Junior Kreditariër hir Nues ze schneiden, trotz hirer Gesichter. Awer dat ass wou den éischte Kreditgeber e bësse méi opginn huet fir de Deal ze maachen. A meng Erfahrung, datt déi meescht Kreditgeber an der éischter Plaz begeeschtert sinn, och 90% ze kréien, wat bedeit op e $ 85.000 Kredit, de Kreditgeber kéint averstane sinn $ 76.500.
Wann de Net $ 81.000 ass, nodeems d'Schafung zougestëmmt ass, datt 4,500 $ $ verléiert, datt den éischte Kreditgeber op déi zweet Kreditgeber ubidden. Déi zweet Kreditgeber mussen d'accord sinn d'Kreditt ze verëffentlechen. Wann net, de Kuerfer Verkaf gëtt verweigert, an den éischte Kreditgeber wäert d'Proprietairitéit an d'Verschlechterung erfëllen, andeems d'zweete Prêt eliminéiert gëtt.
Iwwerleeën, bis eng Resolutioun erreecht gëtt. Denkt drun, souwuel déi éischt an d'zweet e grousse Succès hunn fir de Short sale Work ze maachen .
NOTE: Ee Grond fir e Junior Lienholder zu Kalifornien ze refuséieren eng Kooperatioun ze sinn ass wann de Prêt e schlemmgeldkredit war, an d'Residenz vun 1 bis 4 Eenheeten geséchert. An dësem Fall, wann den zweeten Kreditgeber während enger Verkéierssetzung ënnert engem Vertrauensvertrieder ofgespaart gëtt, kann deen zweeten Kreditgeber d'Recht hunn en Defizit ze maachen . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59. Cal. 2d 35 (1963).)